未经消防验收的房屋租赁合同是否无效?-杭州消防工程有限公司

未经消防验收的房屋租赁合同是否无效?

发布时间:2020-04-19 12:08:30

一、消防法第十一条:大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构审批。公安机关消防部门依法对考试结果负责。

一、消防法第十一条:大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构审批。公安机关消防部门依法对考试结果负责。

二、消防法第十三条:按照**工程建设消防技术标准进行消防设计的建设项目竣工后,应当按照下列规定进行消防验收和备案:

(1) 本法第十一条规定的建设项目,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;

(2) 其他建设项目,建设单位验收合格后报公安机关消防部门备案,公安机关消防部门抽查。

依法应当进行消防验收的建设项目,未经消防验收或者消防验收不合格的,不得投入使用;其他依法未经抽查合格的建设项目,应当停止使用。

三、消防法第十五条:公众聚集场所投入使用或者经营前,建设单位或者使用者应当向所在地县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内,按照消防技术标准和管理规定对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的,不得投入使用或者经营。

房屋租赁合同纠纷有两种情形:一是出租人向房屋承租人主张拖欠租金和迟延支付违约责任;二是承租人主张房屋租赁案件未被消防部门受理,违反房屋租赁合同法律的强制性规定,应视为无效,故不必按照约定支付租金和承担违约责任;另一种是出租人声明,已知涉案房屋仍在未经消防验收的情况下出租。后来,由于市场租金的上涨,试图主张房屋租赁合同无效,然后收回房屋,分租收取更高的租金。

1、 当地法院函电解读

房屋租赁合同未经消防部门验收,是否无效,在司法实践中存在争议。云南高院根据房屋所在地的不同,提出了区别对待的观点,并向当地法院请示

(1) 没有消防设计,或者未经公安消防管理部门审批擅自启动消防工程,致使消防工程不合格,影响租赁合同履行的,标的违反法律强制性规定的,视为无效;

(2) 对消防设计、施工进行审查,消防工程竣工后因使用变更需要进一步完善和整改,公安消防管理部门未责令停止使用的,不视为合同无效

(1) 标的物租赁不符合消防法强制性规定的,责令当事人办理相关消防工程验收手续后,租赁合同即为有效。

但在《人民法院关于如何认定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力的函》(民一合字[2003]11号)中,人民法院根据是否必须通过消防验收,作出了不同的回答。

一是《中华人民共和国消防法》规定必须经公安消防机构验收的房屋未经验收或者验收不合格的,视为租赁合同无效。

注:F11大型人员密集场所及国务院公安部门规定的其他专项建设项目。

二是租赁合同所涉及的房屋不属于依法须经公安消防机构验收的房屋的,人民法院不得以该房屋未经消防验收为理由解除合同。

三是租赁房屋用于开设宾馆、饭店等公共聚集场所的,向当地公安、消防机构申请消防安全检查的义务人是企业的开办经营者。但租赁标的经消防安全检查合格的,不需要确定房屋租赁合同的效力。

回信虽然只是上级法院对下级法院请示的答复,但其本身并不是司法解释,但其观点值得分析。从复函的表述来看,它直接将房屋租赁合同的效力与消防验收挂钩。原因是,消防验收本身是指消防部门在房屋竣工验收后投入使用前进行消防检测,并据此出具验收合格或不合格结论的行为。消防验收的目的是为了保障使用该房屋的不明人员的生命财产安全,这是基于社会公共利益的。房屋使用不涉及社会公共利益的,不强制消防验收。基于以上考虑,《消防法》第十三条第三款将按照**工程建设消防技术标准完成消防设计建设项目,并根据建设项目的不同性质分别进行消防验收和备案:

一、大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,应当申请消防验收;

二、其他建设项目验收合格后,建设单位应当报公安机关消防部门备案,公安机关消防部门应当进行抽查。

同时,文章还将消防验收与使用直接挂钩:

一、依法应当进行消防验收的建设项目,未经消防验收或者消防验收不合格的,不得投入使用;

二、其他建设项目经依法抽查不合格的,应当停止使用。

“禁止使用”本身就是有效强制性规定的一种常见表现,即违反规定的合同无效。这也是上述回函规定必须进行消防验收的房屋,如不验收或验收不合格,视为租赁合同无效的原因。

“停止使用”的强制意义弱于“禁止使用”,是否备案一般不是判断合同效力的依据。也就是说,经抽查不合格的房屋,才能投入使用。因此,房屋租赁合同也应有效。这也是信中规定租赁合同涉及的房屋不属于公安消防机构依法必须验收的房屋的原因,人民法院不得以房屋未通过消防验收为由认定合同无效。

 未经消防验收而导致房屋租赁合同无效的房屋类型

如上所述,“国务院公安部门规定的大型人口稠密场所和其他专项建设项目”消防验收不合格的,相应的房屋租赁合同无效。对于这里的房屋,2012年颁布的《建设工程消防监督管理条例》(f13、F14)规定:

(1) 人口稠密的大地方

一、总建筑面积20000平方米以上的体育场馆;

二、民用机场航站楼、客运站候机室、客运站候机厅,总建筑面积15000平方米以上;

三、总建筑面积10000平方米以上的宾馆、饭店、市场;

四、总建筑面积2500平方米以上的剧院、公共图书馆阅览室、室内商务健身休闲场所、医院门诊楼、高校教学楼、图书馆、食堂、劳动密集型企业生产加工车间、寺庙、教堂;

五、总建筑面积1000平方米以上的托儿所、幼儿园儿童房,儿童游乐场、养老院、福利院等室内儿童活动场所,医院、疗养院的病房楼,中小学的教学楼、图书馆、食堂,职工集体宿舍、劳动密集型企业职工集体宿舍;

六、总建筑面积500多平方米,设有舞蹈厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、娱乐厅、桑拿浴室、网吧、酒吧、餐厅、茶馆、咖啡厅等娱乐功能。

(2) 专项建设项目

一、本规定第十三条所列人员密集场所的建设项目;

二、**办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政办公楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;

三、单体建筑面积4万平方米以上或者建筑高度50米以上的公共建筑,本条款、第二款规定的除外;

四、**标准规定的一类高层住宅建筑;

五、城市轨道交通、隧道工程、大型发电、变配电工程;

六、生产、储存、装卸易燃易爆危险货物的工厂、仓库、专用站、码头,易燃易爆气体、液体的充装站、供应站、调压站。

本着复函精神,除上述房屋必须通过消防验收将因消防验收不合格而失效外,其他房屋租赁合同的效力一般不受消防验收是否合格的影响。